тел.8-3822-234-544

e-mail: Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script

адрес: 634059,
г.Томск, пр-т Мира 50
оф 301




Рейтинг@Mail.ru

Авторизация






Забыли пароль?
Решение Томского районного суда Томской области от 10 марта 2015 г.по делу № 2-49/2015 об удовлетворении в части иска Евсееву К.Н и об отказе в удовлетворении иска Ирисбаеву А.А. Версия для печати


 

 

Смотрите Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 09 июня 2015 года об отказе Ирисбауву А.А. в удовлетворении апелляционной жалобы

 

РЕШЕНИЕ

от 10 марта 2015 года по делу № 2-49/2015

Именем Российской Федерации

Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего -

судьи Томского районного суда Томской областиПанф илова С.Н.,

при секретаре Кривошеиной К.Ю.,

с участием:

представителя истца - ответчика Евсеева Н.К., третьего лица Еремина В.А.,

представителя ответчика - истца  Ирисбаева А.А. Аладышева С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Евсеева Николая Кузьмича к Ирисбаеву Александру Аркадьевичу о взыскании убытков, встречному исковому заявлению Ирисбаева Александра Аркадьевича к Евсееву Николаю Кузьмичу о признании односторонней сделки - требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, недействительной,

установил:

Евсеев Н.К., в лице Еремина В.А., действовавшего на основании нотариально - удостоверенной доверенности от 20.12.2011, обратился в суд с иском к Ирисбаеву А.А. о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 13.09.2011, взыскании убытков в размере 9 031 200 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 53 556 рублей.

В судебном заседании Еремин В.А., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности 66 АА 2599143, выданной на его имя Евсеевым Н.К. 12.08.2014 от искового требования о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 13.09.2011 отказался в полном объеме. Отказ истца в лице его представителя от искового требования судом принят, о чем вынесено соответствующее определение.

Ирисбаев А.А. обратился в суд со встречным иском к Евсееву Н.К. о признании односторонней сделки - «Требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2011» от 14.08.2014, недействительной.

В обоснование первоначально заявленного искового требования представитель истца - ответчика Еремин В.А. в письменном заявлении, а так же в судебном заседании указал, что 13.09.2011 между Ирисбаевым Александром Аркадьевичем (продавец) и Евсеевым Николаем Кузьмичем (покупатель) был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенного на этаже - подвал, по адресу: г. Томск, ул. Рабочая, д. 11а; и нежилого помещения, общей площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенное на этаже - цоколь, по адресу: г. Томск, ул. Рабочая, д. 11а. Стоимость нежилого помещения, общей площадью 331,8 м2 была согласована сторонами в размере 5 640 000 рублей, нежилого помещения общей площадью 94,2 м2 - в размере 3 391 200 рублей, общая стоимость продаваемого имущества – 9 031 200 рублей. Так же согласно условиям договора покупатель производит оплату договора в момент его подписания. Договор действует до завершения оформления права собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов между сторонами. Продавец обязан в трехдневный срок после полного расчета покупателя передать ему помещения по передаточному акту.

Настаивал на том, что покупатель Евсеев Н.К. исполнил свои обязательства по оплате приобретаемого им недвижимого имущества, уплатив Ирисбаеву А.А. 9 031 200 рублей. Указывал, что данные обстоятельства подтверждаются п.2.6 договора, из которого следует, что на момент подписания договора покупатель полностью оплатил стоимость нежилых помещений, актом приема — передачи помещений (передаточный акт), составляемым только после уплаты покупной цены и справкой от 14.09.2011, подписанной ответчиком, из которой следует что покупателем расчета за проданное имущество получен.

Пояснял, что регистрация перехода права собственности от Ирисбаева А.А. к Евсееву Н.К. не была осуществлена, и таким образом, последний собственником нежилых помещений не является. Несмотря на подписанный сторонами акт приема - передачи помещений (передаточный акт) Ирисбаев А.А. продал иному лицу - Разумову А.С., часть приобретенного Евсеевым Н.К. имущества, а именно: нежилое помещение общей площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенное на этаже - цоколь, по адресу: г. Томск, улица Рабочая, д 11а. При этом переход права собственности на объект недвижимости ко второму покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке.

Настаивал на том, что Евсеев Н.К. имел интерес в приобретении обоих нежилых помещений, расположенных как в подвале, так и в цокольном этаже здания, в связи с возможностью их объединения путем обустройства прохода. Подвальные нежилые помещения не представляют интереса для его доверителя. Действия продавца, выраженные в продаже части недвижимо­го имущества, оговоренного в договоре, являются существенными нарушениями условий договора, поскольку влекут для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Указывал, что продажей одного из двух объектов недвижимости Ирисбаевым А.А. причинены Евсееву Н.К. убытки в размере общей стоимости обоих нежилых помещений расположенных как в подвале, так и в цокольном этаже и составляют 9 031 200,00 рублей. Просил убытки взыскать в полном объеме, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Полагал, что утверждения стороны ответчика о мнимости сделки - договора купли - продажи от 13.09.2011 являются бездоказательными.

Встречный иск не признал. Указал, что вопрос расторжения договора купли - продажи недвижимости от 13.09.2011 обсуждался между Евсеевым Н.К. и им (Ереминым В.А.). Он был уполномочен Евсеевым Н.К. на совершение действий, направленных на расторжение договора, в том числе и на направление требований, на заключение соглашений. Действия по направлению Арисбаеву А.А. требования о расторжении договора купли - продажи недвижимости, а так же проекта соглашения о его расторжении были совершены им (Ереминым В.А.) на основании доверенности. Просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика - истца Аладышев С.В., действующий на основании нотариально - удостоверенной доверенности 70 АА 0663197, выданной на его имя Ирисбаевым А.А. 29.10.2014, в судебном заседании полагал, что первоначальные исковые требования Евсеева Н.К. удовлетворению не подлежат, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Указывал, что договор от 13.09.2011 о купле - продаже недвижимости между Ирисбаевым Александром Аркадьевичем (продавец) и Евсеевым Николаем Кузьмичем (покупатель) являлся мнимой сделкой, совершенной лишь для виду, поскольку данный договор преследовал иную цель - оказание давления на отца продавца Ирисбаева Аркадия Адилжановича, в связи с наличием у него задолженности перед Евсеевым Н.К. по договорам об инвестициях в строительство. Настаивал на том, что у Евсеева Н.К. отсутствовал интерес в приобретении спорных нежилых помещений; заключение указанной сделки, в том числе предмет договора и способ ее заключения, не характерны для Евсеева Н.К.; продавец и покупатель никогда не встречались; Ирисбаев А.А. подписал договор купли - продажи под давлением своего отца, при этом сам договор был выполнен на двух листах, и его цена была в размере 1 050 000 рублей за оба помещения. Настаивал на том, что ему (Ирисбаеву А.А.) ничего не известно о продаже иному лицу одного из спорных помещений, так же как и о предъявлении Евсеевым Н.К. в лице Еремина В.А. требований о расторжении договора.

Отмечал, что поскольку договором является согласование сторонами существенных условий, то в него не могут быть включены никакие констатирующие положения. В связи с чем, пункт договора, констатирующий оплату покупателем договора на момент его подписания, не может быть принят во внимание.

Настаивал на том, что Справка от 14.09.2011 о получении Ирисбаевым А.А. расчета за проданные помещения является фальсифицированной. Поскольку подпись Ирисбаева А.А. была выполнена на чистом листе бумаги переданном Еремину В.А., либо сотрудникам возглавляемого им Общества, для использования в иных целых — в связи с приватизацией жилого помещения, и лишь в последствии в данный подписанный Ирисбаевым А.А. чистый лист бумаги был внесен текст справки о получении продавцом расчета за отчуждаемые помещения.

Полагал, что в удовлетворении первоначального иска должно быть отказано на том основании, что убытки могут быть причинены только собственнику имущества. Между тем Евсеев Н.К. собственником спорных помещений не стал.

Отмечал, что взыскание убытков так же возможно при продаже одного и того же объекта недвижимости разным покупателям, при условии, что только за одним из них зарегистрировано право собственности. Однако в этом случае имеет место неисполнение продавцом обязанности по передаче имущества другому покупателю. Вместе с тем имущество по договору было передано Ирисбаевым А.А. Евсееву Н.К.

Поддержал доводы Ирисбаева А.А., изложенные им во встречном иске.

Так, во встречном исковом заявлении Ирисбаев А.А. указал, что требование о расторжении договора купли - продажи, заявляемое в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ является односторонней сделкой. Никаких почтовых отправлений от Евсеева Н.К., от Ерёмина В.А. он не получал, и по состоянию на август 2014 года не проживал по адресу, указанному в упомянутом требовании. Полагал, что Ерёмин В.А. не уполномочен какой-либо доверенностью совершать от имени Евсеева Н.К. сделки по расторжению каких-либо договоров, поскольку доверенность от 12.08.2014 серии 66 АА № 2599143 позволяла ему только предъявлять и истребовать документы, но не подписывать их от имени Евсеева Н.К., в том числе подавать какое - либо соглашение о расторжении договора. Полагал, что из содержания доверенности следует, что Ерёмин В.А. мог действовать от имени Евсеева Н.К. только при предварительном определении Евсеевым Н.К. своих интересов по составу и содержанию, и доведения такой информации до Ерёмина В.А. до совершения действий последним. В связи с чем, действия Ерёмина В.А. по подписанию и направлению ему (Ирисбаеву А.А.) документов не могли быть основаны на указанной доверенности. Считал, что Ерёмин В.А. действовал самостоятельно, поскольку какого-либо соглашения с Евсеевым Н.К., подразумеваемого указанной доверенностью и законом он не предоставил.

Отмечал, что в нарушение общего смысла норм главы 10 ГК РФ никакая доверенность представителя вообще не прикладывалась к направленному требованию о расторжении договора, что исключало возможность восприятия действий Ерёмина В.А., как совершаемых в рамках полномочий.

Полагал невозможным удовлетворение первоначально заявленных требований Евсеева Н.К. о взыскании убытков. Настаивал на удовлетворении встречного иска.

Суд, заслушав пояснения представителя истца - ответчика, одновременно являющегося третьим лицом по делу, представителя ответчика — истца, допросив свидетелей, изучив все представленные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования Евсеева Н.К. подлежат частичному удовлетворению, в удовлетворении встречных требований Ирисбаева А.А. должно быть оказано. При этом суд исходит из следующего:

Согласно положениям ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с положениями ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Из ст. 420 Гражданского кодекса РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с положениями ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно положениям ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с положениями ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из представленного суду договора следует, что он заключен 13.09.2011 между продавцом - Ирисбаевым Александром Аркадьевичем и покупателем - Евсеевым Николаем Кузьмичем. Согласно условиям договора продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенное на этаже - подвал, по адресу: г. Томск, улица Рабочая, д. 11а; нежилое помещение, общей площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенное на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а (п.1.1 договора). Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.2, 1.3 договора). Цена приобретаемого имущества - нежилого помещения общей площадью 331,8 м2 составляет 5 640 000,00 рублей, а нежилого помещения площадью 94,2 м2 - 3 391 200,00 рублей (п. 2.1 и 2.3. договора). Оплата приобретаемого имущества осуществляется при подписании договора (п.2.2. и 2.4 договора). На момент подписания договора покупатель полностью оплатил стоимость нежилых помещений (п. 2.6 договора). Договор действует до завершения оформления прав собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершении всех расчетов между сторонами (п.3.1. договора). Продавец обязан в трехдневный срок после полного расчета покупателя передать ему помещения по передаточному акту (п.4.1 договора). За неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, его одностороннее изменение или расторжение в одностороннем порядке, виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба (п. 7.1. договора).

Таким образом, указанный договора содержит в себе наименование сторон, согласование ими всех существенных условий, а именно: предмет договора - два объекта недвижимости: нежилые помещения с указанием их номеров и площадей на поэтажном плане дома, цену каждого из объектов, порядок ее уплаты, срок действия договора. Договор выполнен в простой письменной форме и содержит подписи сторон.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что данный договор является заключенным.

Оценивая доводы представителя ответчика - истца о мнимости сделки, суд находит их не состоятельными.

Так, наличие каких-либо отношений, в том числе и долговых, между истцом Евсеевым Николаем Кузьмичем, его сыном - Евсеевым Константином Николаевичем и отцом ответчика по первоначальному иску - Ирисбаевым Аркадием Адилжановичем, сами по себе не могут свидетельствовать о невозможности заключения договора купли - продажи недвижимого имущества между Евсеевым Николаем Кузьмичем и собственником имущества - Ирисбаевым Александром Аркадьевичем.

Доводы о том, что стороны договора никогда не встречались и не имели возможности встретиться для подписания договора, суд находит бездоказательными, и отмечает, что в соответствии с законодательством для заключения договора личная встреча его участников не является обязательной.

Утверждение представителя ответчика - истца о том, что воля продавца на отчуждение имущества отсутствовала, поскольку договор был подписан Ирисбаевым А.А. под принуждением его отца - Ирисбаева Аркадия Адилжановича, суд так же находит не состоятельным. Поскольку за прошедший период времени никаких действий по признанию договора недействительным, в том числе путем предъявления соответствующих исков, обращений в правоохранительные органы с заявлением о совершении противоправных действий по принуждению к отчуждению имущества, ответчиком - истцом не совершалось, доказательств тому суду в соответствии с положениями ст. 56-57 ГПК РФ не представлено. При этом суд не может принять во внимание показания свидетеля Ирисбаева Аркадия Адилжановича, допрошенного судом по ходатайству стороны ответчика - истца, в связи с его заинтересованностью в исходе дела, о чем свидетель прямо указал во время его допроса, а так же показания свидетеля Шаронова А.В., поскольку они не подтверждают и не опровергают юридически значимых обстоятельств дела исходя из существа заявленных требований.

Представленное суду стороной ответчика - истца Соглашение от 09.11.2011, подписанное Евсеевым Николаем Кузьмичем и Ирисбаевым Аркадием Адилжановичем, согласно которому последний взял на себя обязательство денежные средства, вырученные от продажи подвального помещения площадью 331,8 м2 и цокольного помещения площадью 94,2 м2, расположенных в доме по адресу: г. Томск, улица Рабочая, д. 11а, в размере 92%, направить на погашение задолженности по договору займа от 05.07.2005 и дополнительному соглашению к нему от 01.05.2010, заключенному между Ирисбаевым Аркадием Адилжановичем и Евсеевым Константином Николаевичем, так же не позволяет с достоверностью сделать вывод о том, что договор купли - продажи недвижимости от 13.09.2011 является мнимой сделкой. Так, согласно пояснениям стороны истца - ответчика, при обсуждении условий данного Соглашения Ирисбаев Аркадий Адилжанович настаивал на том, что указанные в нем помещения расположены в том же доме, что и проданные по договору от 13.09.2011, но являются отличными от них, расположенными в ином месте дома. Доказательств опровергающих указанные утверждения суду не представлено. Таким образом, несмотря на совпадение площадей помещений в договоре и в соглашении невозможно сделать однозначный вывод о том, что указанные в них помещения являются одними и теми же помещениями.

Наличие в договоре купли — продажи пункта констатирующего факт уплаты покупной цены на момент его подписания, так же не может свидетельствовать о мнимости сделки.

Доводы стороны ответчика - истца о том, что Ирисбаев А.А. подписывал не договор купли - продажи, а лишь его проект, суд находит не состоятельными. Поскольку, указанное опровергается самим представленным суду договором. При этом суд отмечает, что факт подписания данного договора именно Ирисбаевым Александром Аркадьевичем стороной ответчика - истца не оспаривалось, и ходатайство о проведении судебной экспертизы подписи, ранее заявлявшееся стороной ответчика - истца, было ею же отозвано.

Бездоказательными являются и доводы стороны ответчика - истца о том, что Евсеев Н.К. не имел намерения приобретать спорные нежилые помещения, и заключал договор лишь для вида, как средство оказания давления на Ирисбаева Аркадия Адилжановича, в связи с наличием у последнего задолженности по договорам об инвестиционной деятельности.

Иных оснований для признания договора купли - продажи помещений мнимой сделкой стороной истца не заявлялось, и доказательств тому не представлялось.

Несостоятельными суд находит и доводы стороны ответчика - истца о фальсификации договора.

Так, согласно утверждениям стороны ответчика - истца спорный договор первоначально выполнялся на двух листах, а в последствии, стороной истца - ответчика он был фальсифицирован путем исполнения его на обеих сторонах одного листа, с внесением изменений в условия, касающиеся увеличения его цены с 1 050 000 рублей до 9 031 200 рублей, о чем стороне ответчика - истца известно не было. При этом никаких доказательств вышеуказанных утверждений об исполнении договора на двух листах, согласовании стоимости отчуждаемого имущества в размере 1 050 000 рублей стороной ответчика - истца суду в соответствии с положениями ст. 56-57 ГПК РФ не представлено.

Более того, из представленной суду стороной ответчика-истца претензии, подписанной Ирисбаевым А.А. и направлявшееся 02.02.2013 Евсееву Н.К. следует, что Ирисбаев А.А. (продавец) предлагал Евсееву Н.К. (покупателю) в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенного на этаже - подвал, а так же нежилого помещение, общей площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д 11а., уплатить покупную цену указанных помещений в размере 9 031 200 рублей. Таким образом, содержание вышеуказанной претензии, направлявшейся Ирисбаевым А.А. Евсееву К.Н., указывает на то обстоятельство, что стороне ответчика - истца была известна стоимость отчуждаемого имущества именно в размере 9 031 200 рублей. Утверждения стороны ответчика - истца о том, что о такой цене договора и собственно о самом факте его заключения Ирисбаеву А.А. известно лишь в начале 2013 года от стороны истца - ответчика, суд находит бездоказательным и несостоятельным, поскольку никаких доказательств тому в соответствии с положениями ст.56-57 ГПК РФ суду не представлено, никаких действий на правленых на расторжение данного договора, либо признания его недействительным стороной ответчика - истца не совершалось.

Разрешая требования Евсеева Н.К. о взыскании убытков суд исходит из следующего:

Выше судом установлено, что договор купли - продажи объектов недвижимости подвальных помещений и цокольного этажа, от 13.09.2011 является заключенным.

Обосновывая заявленные требования, сторона истца - ответчика ссылалась на исполнение Евсеевым Н.К. своих обязательств по договору купли - продажи недвижимого имущества в части уплаты Ирисбаеву А.А. покупной цены, и отчуждения продавцом части приобретенных помещений иному лицу.

Так, согласно п.п. 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 договора цена приобретаемого имущества - нежилого помещения общей площадью 331,8 м2 составляет 5 640 000,00 рублей, нежилого помещения площадью 94,2 м2 – 3 391 200,00 рублей; оплата приобретаемого имущества осуществляется при подписании договора. Из п. 2.6 договора следует, что на момент подписания договора покупатель полностью оплатил стоимость нежилых помещений.

Согласно представленной суду справке от 14.09.2011, последняя выдана Ирисбаевым Александром Аркадьевичем Евсееву Николаю Кузьмичу в том, что он полностью оплатил стоимость недвижимых имуществ: нежилого помещения, общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090~п094, п096, расположенного на этаже - подвал, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а; нежилого помещения, общей площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а. Претензий по расчету Ирисбаев А.А. к Евсееву Н.К. не имеет.

Сторона ответчика - истца в судебном заседании утверждала о том, что оплата по дого­вору не была произведена, а представленные суду документы не подтверждают факт ее уплаты на том основании, что в договор не может включаться констатирующее что-либо положение, не являющееся условием договора, а представленная справка, во-первых, не является распиской, а во-вторых, является фальсифицированным документом, поскольку подпись Ирисбаева А.А. была выполнена на чистом листе бумаги до внесения текста справки об уплате средств.

По мнению суда, включение в договор купли - продажи имущества положения (п.2.6 до­говора), констатирующего факт уплаты покупателем продавцу покупной цены за приобретае­мое имущество и подписания сторонами такого договора не может свидетельствовать о его не­действительности в целом, либо данного его положения.

Отсутствие отдельного документа - расписки о передаче денег продавцу, само по себе не свидетельствует о том, что включенное сторонами в договор положение, констатирующее факт произведенной уплаты покупателем продавцу покупной цены на момент его подписания, не со­ответствует действительности и не должно учитываться при разрешении спора по существу. Кроме того, указанное положение не противоречит условиям договора (п.2.2, п. 2.4), согласно которым оплата за отчуждаемое имущество производится при подписании договора.

Суду представлен подписанный сторонами 13.09.2011 акт приема-передачи имущества (передаточный акт) согласно которому Ирисбаев А.А. передал, а Евсеев Н.К. принял нежилое помещение, общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенного на этаже - подвал, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а, и нежилое помещение, общей площадью 94,2 м , номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а. Согласно п. 4 передаточному акту стороны подтверждают, что ими полностью исполнены обязательства по договору купли — продажи недвижимого имущества от 13.09.2014.

Факт подписания Ирисбаевым А.А. и Евсеевым Н.К. передаточного акта стороной от­ветчика - истца в судебном заседании не оспаривался.

Кроме того, согласно условиям договора купли-продажи от 13.09.2011 акт приема-передачи имущества подписывается только после уплаты покупателем покупной цены за при­обретаемое имущество (п. 4.1 договора).

Доказательств своих утверждений о том, что подпись Ирисбаева А.А. была выполнена им на чистом листе бумаги, а текст справки об оплате имущества был впоследствии впечатан в данный лист позже, суду стороной ответчика - истца в соответствии с положениями ст. 56-57 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что анализ представленных суду документов позволяет сделать вывод о том, что Евсеев Н.К. уплатил Ирисбаеву А.А. за приобретаемое 9 031 200 рублей, в том числе: за нежилого помещения, общей площадью 331,8 м 5 640 000 рублей, за нежилое помещение площадью 94,2 м2 – 3 391 200 рублей.

В соответствии с положениями ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из ст. 551 Гражданского кодекса РФ следует, что переход права собственности на не­движимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, в соответствии с положениями действующего законодательства, право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на него.

Из пояснений сторон следует и никем не оспаривается, что переход права собственности от продавца - собственника имущества Ирисбаева А.А. к покупателю - Евсееву Н.К. не регистрировался.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) № 01/003/2014-3977 от 03.03.2014 нежилые помещения площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенные на этаже - подвал, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д.11а, принадлежат на праве собственности Ирисбаеву А.А.

Согласно выписке из ЕГРП № 01/003/2014-3979 от 03.03.2014 нежилые помещения площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д.11а, принадлежат на праве собственности Разумову А.С.; дата регистрации права собственности - 11.12.2013.

Из представленного суду договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2013, акта приема передачи от 15.11.2013, следует, что Ирисбаев Александр Аркадьевич в лице своего представителя Савельевой Татьяны Александровны, действующей на основании доверенности, выданной от 23.07.2013, зарегистрированной в реестре за № 4-2631 нотариусом г. Томска Шидловской Ю.В., продал Разумову Алексею Сергеевичу недвижимое имущество - нежилые помещения площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д.11а,

Таким образом, суд считает установленным факт того, что Ирисбаев А.А. 13.09.2011 заключил договор с Евсеевым Н.К. по продаже объектов недвижимости - цокольных и подвальный помещений по ул. Рабочая 11а, в г.Томске, а затем 15.11.2013 заключил с Разумовым А.С. другой договор купли – продажи в отношении одного из тех же объектов недвижимости - цокольные помещения по ул. Рабочей, 11 а, в г. Томске; при этом переход права собственности на спорные объекты недвижимости по договору с Разумовым А.С. был зарегистрирован Управлением Росреестра по Томской области.

Факт продажи объекта недвижимости иному лицу заявлен стороной истца-ответчика как основание для взыскания убытков.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и то­го же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права соб­ственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возме­щения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абз 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых во­просах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

При таких обстоятельствах, учитывая, что Ирисбаев А.А. заключил несколько договоров купли - продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, при этом переход права собственности на отчужденный объект недвижимости зарегистрирован за Разумовым А.С., суд считает, что требование Евсеева Н.К. о возмещении причиненных ему убытков под­лежит удовлетворению в части взыскания с Ирисбаева А.А. средств, уплаченных истцом - от­ветчиком и полученных ответчиком - истцом за нежилое помещение площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д.11а, в размере 3 391 200 рублей.

Суд не может согласиться с доводами стороны ответчика - истца о том, что в удовлетворении требований должно быть отказано на том основании, что убытки могут быть причинены только собственнику недвижимого имущества, каковым Евсеев Н.К. к моменту отчуждения Ирисбаевым А.А. спорных помещений Разумову А.С. не являлся.

При этом суд исходит из положений ст. 15 ГК РФ, согласно которой под убытками, помимо прочего, понимается утрата имущества. Выше судом установлен факт уплаты Евсеевым Н.К. денежных средств Ирисбаеву А.А. за приобретаемое по договору недвижимое имущество. Таким образом Евсеев Н.К., уплатив Ирисбаеву А.А. 3 391 200 рублей в качестве покупной цены за объект недвижимости - цокольные помещения, не получил его в связи с отчуждением ответчиком - истцом данного объекта Разумову А.С.; в то же время Евсеев Н.К. утратил переданные Ирисбаеву А.А. денежные средства. Поскольку возможность истребовать спорный объект недвижимости у его нынешнего собственника Разумова А.С., а так же оспорить сделку, заклю­ченную между Ирисбаевым А.А. и Разумовым А.С. отсутствует, суд считает, что уплаченные Евсеевым Н.К. Ирисбаеву А.А. 3 391 200 рублей является для него убытком, подлежащим взысканию с последнего. При этом факт подписания сторонами акта приема — передачи имущества (передаточного акта), правого значения при разрешении вопроса о взыскании убытков не имеет, поскольку, как следует из материалов дела, подписание такого акта не явилось препятствием Ирисбаеву А.А. фактически передать спорное имущество иному лицу - Разумову А.С. и зарегистрировать переход прав собственности на него.

Довод представителя ответчика - истца о возможности взыскания убытков не в виде уплаченной покупной цены, а лишь путем определения стоимости аналогичных объектов недвижимости, в целях восстановления нарушенного права, не основан на нормах действующего законодательства.

Не состоятельным находит суд и утверждение представителя ответчика-истца Аладыше-ва С.В. о том, что Ирисбаев А.А. убытки Евсееву Н.К. не причинял, поскольку самостоятельно спорный объект недвижимости не продавал, и до настоящего времени не знает о том, что данный объект продан, поскольку он (Аладышев С.В.) ему об этом не говорил, а кроме того, средств от его продажи не получал. При этом суд исходит из следующего:

На повторной продаже Ирисбаевым А.А. имущества, как на одно из оснований первоначального иска, было указано истцом в исковом заявлении и прилагаемых к нему документах. Поскольку в соответствии с положениями ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей, вручение ответчику копии искового заявления, обоснование иска повторной продажей имущества, свидетельствуют о том, что Ирисбаев А.А., будучи стороной по делу, не может не знать об отчуждении объекта недвижимости - цокольных помещений иному лицу - Разумову А.С..

Кроме того, согласно положениям ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из ст. 185 Гражданского кодекса РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с положениями ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, должна быть нотариально удостоверена.

Из представленного суду договора купли - продажи спорного недвижимого имущества от 15.11.2013 следует, что от имени продавца имущества действовала Савельева Т.А., на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной на ее имя ответчиком - истцом Ирисбаевым А.А. Таким образом, утверждения представителя ответчика - истца Аладышева С.В. о том, что Ирисбаев А.А. не знал и не знает об отчуждении принадлежащего ему имущества, не основаны на материалах дела и являются безосновательным. Действия поверенного по отчуждению недвижимого имущества доверителя, в силу закона, возможны только на основании нотариально удостоверенной доверенности, о выдаче которой Ирисбаев А.А. не мог не знать, поскольку сам являлся лицом, выдавшим такую доверенность в присутствии нотариуса. Факт неполучения от поверенного средств за отчужденное имущество правового значения не имеет.

Оценивая довод стороны истца-ответчика о том, что продажей цокольных помещений Ирисбаевым А.А. причинен Евсееву Н.К. убыток на сумму 9 031 200 рублей - общую цену договора состоящую из цены цокольных и подвальных помещений, суд находит его не состоятельным.

Так, предметом договора купли - продажи от 13.09.2011 являлись два самостоятельных объекта: нежилое помещение, общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенного на этаже - подвал, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а; и нежилое помещение, общей площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а.

Указанные помещения хоть и находятся в одном доме, но располагаются на разных уровнях. При этом никаких доказательств о возможности их объединения, а так же доказательств намерений Евсеева Н.К. их объединить, невозможности использования порознь, снижения их стоимости при раздельном использовании суду стороной истца - ответчика в соответствии с положениями ст. 56-57 ГПК РФ не представлено.

Учитывая, что нежилое помещение - подвал, общей площадью 331,8 м2, является само­стоятельным предметом заключенного между сторонами договора купли — продажи имущества, до настоящего времени находится в собственности Ирисбаева А.А. (доказательств иного суду не представлено), договор купли - продажи указанного нежилого помещения сторонами либо судом не расторгнут, недействительным не признан, суд считает, что оснований для взыскания убытков, выразившихся в уплате Евсеевым Н.К. Ирисбаеву А.А. покупной цены за приобретаемое нежилое помещение общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенного на этаже - подвал, по адресу: г. Томск, улица Рабочая, д. 11а, в размере 5 540 000 рублей, не имеется, и отмечает, что указанный способ защиты права является ненадлежащим.

Таким образом, первоначальные исковые требования о взыскании убытков в размере 9 031 200 рублей подлежат удовлетворению в части взыскания 3 391 200 рублей.

Разрешая по существу встречные исковые требования Ирисбаева А.А. о признании односторонней сделки -- «Требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2011» от 14.08.2014, недействительной, суд исходит из следующего:

Согласно положениям ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гра­жданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из представленных суду документов следует, что представителем Евсеева Н.К. - Ереминым В.А. посредством почтового отправления, 14.08.2014, ответчику-истцу направлялись документы: Требование о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 13.09.2011, проект Соглашения о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 13.09.2011, подписанный представителем покупателя. Указанные документы не были получены Ирисбаевым А.А. и возвращены отправителю, согласно отметке почтового отделения связи - в связи с истечением срока хранения.

Обосновывая заявленные встречные исковые требования, сторона ответчика - истца указывала на отсутствие у Еремина В.А. полномочий по направлению требований о расторжении договора. При этом данное утверждение ответчик - истец основывал на анализе содержания доверенности, выданной Евсеевым Н.К. Еремину А.В., и полагал, что поверенный был вправе не направлять, а лишь «истребовать соглашение о расторжении договора», которое должен был направить Евсеев Н.К. Ирисбаеву А.А. самостоятельно.

По мнению суда, данное утверждение основано на неверном толковании положений доверенности, выданной Евсеевым Н.К. Еремину В.Л. Так, согласно доверенности, бланк серии 66 АА 2599143, выданной 12.08.2014 Евсеевым Н.К. (доверитель) на имя Еремина В.А. (поверенный), последнему поручено представлять интересы доверителя, в том числе в отношениях с Ирисбаевым А.А. по поводу расторжения договора купли - продажи нежилого помещения общей площадью 331,8 м2, номера на поэтажном плане: п085-п087, п090-п094, п096, расположенного на этаже - подвал, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а, и нежилого помещения общей площадью 94,2 м2, номера на поэтажном плане: ц059-ц063, расположенного на этаже - цоколь, по адресу: г.Томск, улица Рабочая, д. 11а, для чего предоставлено право «предъявлять и истребовать любые документы, соглашение о расторжении договора». Таким образом, из доверенности прямо следует полномочие Еремина В.А. от имени Евсеева Н.К. как предъявлять соглашение о расторжении договора, так и истребовать его.

Кроме того, полномочия поверенного Еремина В.А., а так же его действия по направлению Требования о расторжении договора и проекта Соглашения о расторжении договора, подтверждаются представленным суду письменными пояснениями истца - ответчика от 16.02.2015, одобрившими его действия.

Утверждение стороны ответчика - истца о том, что Требование о расторжении договора и проект Соглашения о расторжении договора направлялись Ирисбаеву А.А. не поверенным Ереминым В.А., а иным лицом, не находят своего подтверждения и опровергаются как пояснениями Еремина В.А., так и представленной в материалы дела почтовой квитанцией.

Ссылка стороны ответчика на то обстоятельство, что в почтовое отправление на имя Ирисбаева А.А. одновременно с Требованием о расторжении договора и проектом Соглашения о расторжении договора, не была вложена доверенность от имени Евсеева Н.К. Еремину В.А., что является нарушением многовекового обычая делового оборота и закона, а потому является основанием для признания требования недействительным, не основана на нормах действующего законодательства.

Кроме того, суд не считает предложение о расторжении договора, сделанное покупателем продавцу в рамках п. 2 ст. 452 ГК РФ, самостоятельной односторонней сделкой.

Таким образом, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Иные доводы сторон не имеют правового значения для разрешения первоначального и встречных исков по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в поль­зу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все поне­сенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Из ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ следует, что судебные расходы состоят, в том числе, из государственной пошлины.

Из представленного суду чека - ордера от 09.09.2014 следует, что Евсеевым Н.К. за рассмотрение дела судом уплачена государственная пошлина, в размере 53 556 рублей.

Поскольку выше первоначальный иск Евсеева Н.К. удовлетворен частично, в удовлетворении встречного иска Ирисбаеву А.А. отказано, суд с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса РФ считает, что с Ирисбаева А.А. в пользу Евсеева Н.К. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 156 рублей.

По мнению суда, принятие решения в вышеприведенном порядке отвечает требованиям разумности и справедливости, и не нарушает чьих - либо прав.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, Томский районный суд Томской области

решил:

первоначальные исковые требования Евсеева Никлая Кузьмича к Ирисбаеву Александру Аркадьевичу о взыскании убытков, - удовлетворить частично.

Взыскать с Ирисбаева Александра Аркадьевича, 20.06.1991 года рождения, в пользу Евсеева Никлая Кузьмича, 06.11.1938 года рождения, убытки в размере 3 391 200 (три миллиона триста девяноста одна тысяча двести) рублей, судебные расходы в размере 25 156 (двадцать пять тысяч сто пятьдесят шесть) рублей.

В удовлетворении остальной части требований Евсееву Николаю Кузьмичу, - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Ирисбаева Александра Аркадьевича к Евсееву Никлаю Кузьмичу, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Председательствующий -

судья Томского районного суда

Томской области